قرارداد فروش ملک

هر انسان سه نیاز اساسی یعنی تامین خوراک، پوشاک و مسکن دارد. افراد تلاش می کنند تا بتوانند برای خانواده خود خانه تهیه کنند؛ از این رو، یکی از مهمترین معاملات در زندگی هر شخصی، بستن قرارداد خرید و فروش ملک است.

البته تعریف ملک فراتر تعریف خانه ای برای زندگی است و افراد برای اهداف مختلف تجاری، اقتصادی، تفریحی و غبره، ملک تهیه می کنند.

تنظیم این نوع قرارداد، در عین متداول بودن، پیچیدگی و حساسیت خاص خود را دارد چرا که امروزه خیل عظیمی از مراجعین به دادگاه های قضایی، بخاطر مشکلاتی مربوط به قرارداد خرید ملکشان، در آنجا حضور دارند.

در ادامه شما را با انواع قرارداد فروش ملک آشنا خواهیم کرد و نیز نحوه نوشتن قرارداد فروش ملک را برای شما بیان می کنیم تا در معاملات خود دچار این مشکلات نشوید.

قرارداد فروش ملک چیست؟

به بیان ساده، این قرارداد نوعی سند است که افراد بر اساس موارد مندرج در آن، متعهد به رعایت تعهدات خود می شوند. چرا که در زمان فروش ملک، تا قبل از مرحله تسویه حساب و انتقال سند ملک، افراد تکلیف خود را بدانند.

نام دیگر قرارداد خرید ملک، مبایعه ­نامه یا قولنامه نیز می باشد.

انواع قرارداد فروش ملک کدامند؟ تفاوت آن ها در چیست؟

قرارداد فروش ملک در دو نوع رسمی و عادی وجود دارد. قرارداد های رسمی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شوند و از اعتبار بالایی برخوردار هستند. این نوع سند، در مراجع قضایی قابل استناد و پیگیری است.

در مقابل، اسناد عادی هستند که خریدار و فروشنده خودشان آن را تنظیم می کنند. این اسناد اعتبار بسیار پایینی دارند و در صورت بروز اختلاف و مشکل، قابل پیگیری در مراجع قضایی نیستند.

انگیزه افراد از انجام این کار، معمولا نپرداختن حق هزینه کمیسیون مشاور املاک می باشد؛ که البته ریسک بالایی دارد.

مواد قولنامه  شامل چه مواردی هستند؟

ماده ۱: طرفین معامله

در این بخش، مشخصات خریدار و فروشنده به صورت کامل درج می شود. این ماده پیچیدگی ندارد ولی بایستی با نهایت دقت تکمیل شود.

ماده ۲: مورد معامله و مشخصات

در این قسمت، مشخصات ملک به صورت کامل بیان می شود. در این قسمت دقت ازم را مبذول فرمایید تا همه اطلاعات در کمال صحت و توافق قبلی طرفین تکمیل شود؛ چرا که در غیر اینصورت، ممکن مشکلاتی را برای فسخ قرارداد بوجود بیاورد.

ماده ۳: ثمن معامله

ثمن به معنای بهای کل یا ارزش ملک می باشد. در این بخش، قیمت نهایی مورد توافق طرفین، نوشته می شود. علاوه بر درج مبلغ معامله به عدد و حروف، نحوه پرداخت و سررسیدها نیز تعیین می شود. تعهدات فروشنده به پرداخت به موقع مبالغ مندرج، از اهمیت بالایی برخوردار است.

ماده ۴: شرایط مربوط به تنظیم سند

در این جا، شرایط و تاریخ مربوط به تنظیم سند ذکر می شود تا از بروز اختلاف در آینده پیشگیری شود. و همچنین مبلغ جریمه تخلف طرفین در مورد شرایط تنظیم سند، درج می شود.

ماده ۵: شرایط مرتبط با تحویل مورد معامله

اطلاعات مربوط به تحویل ملک توسط فروشنده به خریدار در این بخش از قرارداد فروش ملک درج می شود. تعهدات فروشنده برای شرایط تحویل ملک به خریدار بایستی مشخص شود و فروشنده به آنها پایبند بماند.

ماده ۶: آثار قرارداد

این ماده شامل 7 بند است که جزئیاتی مثل تاثیر نداشتن نوسانات قیمت ارز بر ثمن، سلب شدن اختیارات فسخ و ابطال قرارداد از طرفین و غیره بیان می شود.

ماده ۷: فایل متعاملین

ای ماده نیز شامل 6 بند است و مواردی از قبیل نحوه ثبت نام در سامانه پیامکی اتحادیه املاک، نحوه استعلام کد رهگیری، پرداخت حق الزحمه مشاور املاک به علاوه 9% مالیات بر ارزش افزوده، ثبت صحیح اطلاعات طرفین، کد رهگیری و مواردی این چنینی می باشد.

تعریف اصطلاحات کاربردی در قراردادها

اصطلاحاتی که برای هر نوع قراردادی لازم است بدانید شامل عقد، فسخ، عقد لازم، اقاله و اهلیت می شود.

عقد به این معنا است که شخص یا اشخاص در مقابل شخص یا اشخاص دیگری، متعهد به انجام عملی شوند که مورد توافق است.

اصطلاح فسخ به معنای پایان دادن به قرارداد به صورت ارادی می باشد.

و در کنار اینها، عقد لازم نیز وجود دارد که عبارتند از قراردادی که پس از منعقد شدن، هیچ کدام از طرفین حق فسخ را ندارند و قرارداد در صورتی منتفی می شود که موردی اتفاق بیفتد که از طرف قانون مشخص شده باشد.

همچنین اصطلاح اقاله کاربرد زیادی دارد و به معنای این است که طرفین با رضایت و توافق کامل، قرارداد را منتفی کنند.

اهلیت یعنی داشتن صلاحیت برای دارا شدن حق، مداخله و تصمیم گیری در امور مالی و غیرمالی می باشد.

تعریف اصطلاحات کاربردی در فسخ قرارداد فروش ملک (مبایعه نامه)

در زمان تنظیم قرارداد فروش ملک اصطلاحاتی به کار برده می شود که تعریف درست آن برای زمان فسخ قرارداد بسیار تاثیر گذار و مهم می شود.

اصطلاح اول، خیار مجلس است که به معنای حضور طرفین معامله در زمان عقد قرارداد می باشد. اصطلاح بعدی، خیار غبن است. غبن هم خانواده کلمه مغبون به معنی زیان دیده است. وقتی خیار غبن داده می شود یعنی در صورتی که هر یک از طرفین کلاهبرداری کند، قرارداد فروش ملک فسخ می شود و همچنین فرد کلاهبردار باید به فرد مغبون خسارت بپردازد.

خیار شرط اصطلاح دیگری است که برای تعریف مهلت قانونی برای حق فسخ قرارداد برای هر رو طرف تعیین می شود. در صورتی که خریدار یا فروشنده در این مهلت قانونی اقدام به فسخ قرارداد کنند، هیچ گونه هزینه ای تحت عنوان خسارت لازم نیست به دیگری پرداخت کنند.

اصطلاح مهم دیگر، خیار تدلیس است که عبارتند از دادن اختیار فسخ قرارداد فروش ملک به طرف مشتری در حالتی که خریدار برخلاف واقعیت موجود، ملک را نشان دهد یا بخشی از آن را کتمان کند. خیار تخلف شرع، نیز به معنای داشتن حق فسخ قرارداد فروش ملک به طرفین در صورتی که خریدار یا فروشنده به تعهدات خود عمل نکنند.

از جمله دیگر اصطلاحات کاربردی، می توان به خیار عیب اشاره کرد. خیار عیب یعنی در حالتی که ملک دارای نقص ها و ایراداتی باشد ولی در زمان تنظیم قرارداد فروش ملک هیچ گونه توافقی راجع به آن عیوب صورت نگرفته باشد، حق فسخ قرارداد را به طرفین می دهد.

خیار تأخیر مربوط به زمانی است که در زمان انجام تعهدات تأخیر رخ دهد؛ یعنی فروشنده با تاخیر سررسید را پرداخت کند و فروشنده با تعلل ملک را به خریدار تحویل دهد.

یکی از اصطلاحات بسیار مهم دیگر، خیار رؤیت است که عبارتند از داشتن حق فسخ قرارداد برای طرفین در صورتی که مشخص شود که مبلغ مورد معامله با ارزش واقعی ملک متفاوت بوده است. خیار شرکت هم به معنی داشتن حق برهم زدن مبایعه نامه در صورتی که مشخص شود که ملک به شخص دیگری فروخته شده است.

با توجه به اصطلاحات گسترده و پیچیده ای که در تنظیم قرارداد فروش ملک وجود دارد، توصیه می شود تنظیم قرارداد های خود را بدون مشورت با افراد خبره و آگاه انجام ندهید. اپلیکیشن شهرداد امکان جدیدی برای مردم فراهم کرده است که بتوانند به سادگی با مشاوران و کارشناسان مجرب در تماس باشند و مشکلات و مسائل حقوقی خود را به آسانی مرتفع سازند.

رعایت نکردن چه نکاتی منجر به باطل شدن قرارداد فروش ملک می شود؟

در زمان انعقاد قرارداد فروش ملک، می بایست نکاتی را رعایت کرد که در صورت عدم رعایت آنها، قرارداد باطل می شود؛ که در این حالت اثر حقوقی نخواهد داشت.

اهلیت طرفین در قرارداد فروش ملک

افراد و گروه هایی هستند که انجام هرگونه معامله توسط قانون منع شده اند مثل اشخاصی که اعلام ورشکستگی کرده باشند، شخص مجنون، محجور و مواردی از این دست.

این افراد نمی توانند قرارداد فروش ملک را امضا کنند و لذا در این حالت قرارداد باطل است. نیاز است ولی یا قیم این افراد که ناظر بر امور مالی این اشخاص هستند، قرارداد را امضا یا تایید کنند.

مشروعیت دلیل و قصد خرید ملک

در زمان انعقاد قرارداد، نیازی به بیان قصد خریدار از این معامله نیست ولی اگر خریدار قصد خود را اعلام کند؛ در صورتی که هدف ایشان از خرید ملک، استفاده غیرقانونی و نامشروع از آن ملک باشد، قرارداد باطل است.

اما اگر فروشنده نیت خریدار را نداند هرچند که نامشروع باشد، معامله صحیح می باشد.

همچنین، اگر شخصی برای فرار از دِین مالی خود به دیگری مثلا فرار از پرداخت مهریه، ملک خود را به نام شخص دیگری سند بزند، در صورتی که طلبکار با ارائه دلایل خود به دادگاه شکایت ببرد، قرارداد باطل است.

تعیین دقیق مورد معامله در قرارداد خرید ملک

هنگام عقد قرارداد فروش ملک، لازم است ملک مورد معامله به طور دقیق مشخص شود. این ملک باید در آن زمان وجود داشته باشد.

البته لازم به ذکر است در زمانی که ملک به صورت نیمه ساز مورد معامله قرار گیرد، منع قانونی وجود ندارد.

هدف و رضایت طرفین معامله

برای امضای قرارداد فروش ملک، لازم است طرفین راضی به انجام این کار باشند و توسط فرد یا افرادی مورد تهدید واقع نشده باشند.

معامله در صورتی صحیح است که فرد با میل و رغبت خود، وارد معامله شود و از بندهای قرارداد آگاه و راضی باشد. البته اگر یکی از طرفین قرارداد بنا به دلایل شخصی با اکراه مجبور به امضای قرارداد باشد، معامله همچنان صحیح است چرا اشخاص دیگر او را مجبور به این اقدام نکرده اند.

همچنین عدم هوشیاری طرفین در زمان عقد قرارداد، باعث ابطال قرارداد می شود و هیچ اثر قانونی هم به دنبال نخواهد داشت.

دکمه بازگشت به بالا