بسیاری از ما، نام وکیل ملکی را در موقعیت‌های مختلف شنیده‌ایم اما شاید درک درستی از معنی این اصطلاح و وظایف کسی که او را وکیل می‌نامند، نداشته باشیم.
انسان‌ها از گذشته‌های دور بر سر موضوعات مختلفی با یکدیگر اختلاف نظر داشته‌اند و بیشتر مشکلات بین آن‌ها حول محور مسائل مالی بوده است. گاهی با این که حق با یکی از طرف‌های درگیری است، اما فرد نمی‌تواند در دادگاه از حقوق خود دفاع کند. پس به یک شخص متخصص نیاز دارد که بتواند حق او را از محکمه بگیرد.
در قانون ایران به فردی که نیابت انجام یک کار را به فرد دیگری واگذار می‌کند «موکل» می‌گویند و فرد نائب را «وکیل» می‌خوانند. به قراردادی که بین این دو نفر تنظیم می‌شود و به موجب آن نائب، وکیل انجام کارهای موکل خواهد شد «وکالت نامه» می‌گویند.
بهتر است فرد برای محکمه‌های مختلف، یک وکیل مرتبط و متخصص در آن رشته استخدام کند. بهترین وکیل برای دفاع از افراد در دعاوی مالی، وکیل ملکی است. اگر با وکیل امور مالی آشنا نیستید و حوزه کاری این عنوان شغلی را به طور دقیق نمی‌دانید، توصیه می‌کنیم تا پایان مطلب همراه ما باشید تا جزئیات و وظایف این مدافعان عدالت را بهتر و بیشتر بشناسید.
وکیل ملکی چه کسی است؟
به دلیل ارتباط مستقیم بین اصطلاحاتی مانند اموال منقول و غیر منقول با وکیل ملکی، قبل از این که به تعریف این عنوان شغلی بپردازیم، لازم است در مورد اصطلاحات فوق توضیح مختصری ارائه دهیم.
اموال منقول به دارایی‌های حقیقی یا حقوقی مانند طلا، ماشین و وجه نقد گفته می‌شوند که محدود به مکان خاصی نیستند و از یک نقطه به نقطه دیگر قابل حمل و جابه‌جایی هستند.
عبارت اموال غیر منقول به دارایی‌هایی تعلق می‌گیرد که در یک مکان مشخص محدود شده‌اند و امکان جابه‌جایی آن‌ها وجود ندارد. تمامی املاک و مستغلات از جمله زمین، خانه، مغازه و سایر دارایی‌هایی از این دسته، جزو املاک غیر منقول محسوب می‌شوند.
“وکیل ملکی” فردی است که به دفاع از حقوق افراد در دعاوی حقوقی و کیفری راجع به امور مالی و اموال غیر منقول می‌پردازد.
در کشور ما هر یک از وکلای رسمی و قانونی که از کانون وکلا کشور پروانه کسب دارند می‌توانند در حوزه دعواهای مالی فعالیت داشته باشند. اما امروزه برای پیشرفت و موفقیت بیشتر در محکمه‌ها، برخی از وکلا به طور تخصصی تنها در یک زمینه مانند موضوعات مالی به فعالیت می‌پردازند.
ضرورت وجود وکیل ملکی
طبق آمار رسمی دادگستری، درصد بالایی از دعواهای مطرح شده در کشور ما به بحث‌های مالی و اموال غیر منقول مرتبط است. از سوی دیگر قوانین مشخص شده در این زمینه، گاهی برای یک فرد معمولی که آشنایی کاملی با مسائل حقوقی نداشته باشد گیج‌کننده هستند.
همچنین به دلیل وجود یک سری نقص و ایراد در قوانین مالی و پیچیدگی طرح دعوا در این زمینه، ممکن است فرد به هنگام دفاع از موضع خود در دادگاه دچار کمبود ادله قانونی شود و نتواند به طور شایسته از حق خود دفاع کند.
نداشتن مهارت و آگاهی کافی با قانون و نحوه درست دفاع از حقوق، روند دادرسی را در بسیاری از موارد کند می‌کند و باعث طولانی شدن این دوره خواهد شد.
برای تسریع در فرآیند دادرسی و همچنین احقاق کامل حقوق افراد در محکمه‌های مالی، وجود یک فرد متخصص و خبره در زمینه املاک به اسم “وکیل ملکی” لازم است.
معیارهای انتخاب وکیل ملکی
یکی از مهم‌ترین ملاک‌هایی که باید افراد در هنگام استخدام یک وکیل به آن توجه داشته باشند تجربه کافی وکیل در زمینه مورد نظر است.
همانطور که در بالا ذکر کردیم تمام وکلای رسمی دادگستری می‌توانند وکالت افراد را در پرونده‌های مالی بر عهده بگیرند، اما بهترین وکلا کسانی هستند که در رابطه با پرونده‌های مالی تجربه و تخصص کافی داشته باشند.
همچنین داشتن علم و تسلط کافی بر مسائل مالی و انواع دارایی‌ها، از شروط مورد نیاز برای انتخاب یک وکیل باتجربه است.
لازم است وکیل مورد نظر علاوه بر تجربه و آگاهی در مسائل مالی، در زمینه‌های مختلف حقوقی مانند حقوق کیفری، حقوق مدنی، حقوق ثبت اسناد، اراضی و مسائل مشابه اطلاعات لازم را داشته باشد و آراء وحدت رویه، دیوان عدالت اداری، نظرات دکترین حقوقی و سایر مباحث را به‌طور کامل بشناسد.
گاهی ممکن است به اشتباه تصور شود که معیارهای گفته شده برای انتخاب یک وکیل مناسب و خوب کافی هستند، اما باید بدانید یکی از مهم‌ترین ویژگی‌های وکیل ملکی در نظر گرفتن خواسته موکل و سعی در تحقق خواسته او است.
لازم است وکیل استخدام‌شده قبل از قبول پرونده، از تمام جزئیات آن با خبر شود و پرونده را چندین مرتبه با دقت مطالعه کند. سپس خواسته‌های موکل را بشنود و دفاع از فرد را با مطلع کردن موکل از احتمالات موجود و روبه‌رو کردن او با واقعیت‌ها برعهده بگیرد.
وظایف و حیطه کاری وکیل در پرونده‌های مالی
فردی که به عنوان وکیل ملکی در ایران شناخته می‌شود می‌تواند در موارد زیر از موکل خود در دادگاه دفاع کند. مهم‌ترین موارد قابل دفاع توسط این وکیل به شرح زیر هستند:
- خلع ید
- الزام به تخلیه ید
- تقسیم املاک مشاع (املاک مشاع به دارایی‌هایی گفته می‌شود که منفعت آن‌ها در بین دو یا چند نفر مشترک است.)
- الزام به تنظیم سند رسمی
- اثبات جعل سند
- اثبات مالکیت
- اخذ حق موکل در کلاهبرداری
- دریافت مجوز پایان کار
- انعقاد و ابطال قرارداد اجاره
- تعدیل اجاره بها
- تنظیم قرارداد فروش
- تایید فسخ معامله
- الزام فروشنده به تحویل مبیع
- مطالبه اجرت‌المثل تصرف
- دعوای تصرف عدوانی
- دعوای فروش ملک غیر
- دعوای ممانعت و مزاحمت از حق
- خیانت در امانت
- اخذ حق شفعه
دسته‌بندی دعاوی ملکی
تمامی مواردی را که یک وکیل ملکی می‌تواند پشتیبانی کند، بر طبق یک دسته‌بندی کلی به چهار گروه تقسیم می‌کنند:
- بعضی از آن‌ها مانند تنظیم سند، تنها جنبه حقوقی و مدنی دارند. این دسته، قوانین مدنی حاکم بر ملک را محاکمه می‌کنند.
- بعضی دیگر مانند دعوای تصرف عدوانی تنها جنبه کیفری را شامل می‌شوند و دعوای ملکی را از نظر جرم‌های اتفاق افتاده در آن بررسی می‌کنند.
- گروهی نیز همزمان شامل جنبه‌های مدنی و کیفری می‌شوند مانند خیانت در امانت که در دادگاه‌های مربوطه علاوه بر اثبات حقوق فرد خسارت دیده، خسارت یا اجرت‌المثل را به عنوان ضمانت کیفری، از طرف خاطی مطالبه می‌کنند.
- دسته‌ای دیگر از پرونده‌های ملکی مانند افراز ملک یا اجرای ثبت وجود دارند که می‌توانند زیر مجموعه دعاوی حقوقی یا کیفری باشند، اما به دلیل اهمیت بسیار زیادی که دارند در یک گروه جدا تحت عنوان دعاوی ثبت املاک مورد بررسی قرار می‌گیرند.
رایج‌ترین دعاوی ملکی مطرح شده در دادگاه‌ها
حوزه وکالت دعواهای مالی مطرح شده در دادگاهای مرتبط بسیار گسترده است، اما از رایج‌ترین مواردی که برای دادخواهی در محاکم مطرح می‌شوند می‌توان به نمونه‌های زیر اشاره کرد. (یک وکیل فعال در حوزه مسائل مالی می‌تواند تمام آن‌ها را پشتیبانی کند)
دریافت مجوز پایان کار
تمامی بناهایی که ساخته می‌شوند، با هر متراژ یا کاربری، برای شروع فعالیت قانونی و اقدام به گرفتن سند رسمی به اخذ پایان کار از مراجع قانونی نیاز دارند.
در بسیاری از موارد گرفتن پایان کار با مشکلات و موانع قانونی روبه‌رو می‌شود و رسیدگی به آن زمان بسیار زیادی نیاز دارد که از توان صاحب ملک خارج است. در این شرایط بهتر است یک وکیل رسمی را برای رسیدگی به کارهای اداری و گرفتن پایان کار استخدام کرد.
تصرف عدوانی یا غصب
گاهی یک شخص حقیقی یا حقوقی با اطلاع از عدم مالکیت خود بر یک ملک، اقدام به تصرف در آن ملک می‌کند. در این شرایط طرح دعوای آن در محاکم کیفری و حقوقی با توجه به میزان تصرف شخص پیچیده‌تر می‌شود.
به عنوان مثال اگر شخص در ملک شما اقدام به ساخت‌وساز کرده باشد، روند دادرسی زمان بیشتری طول خواهد کشید و برای اثبات ادعا به ادله بیشتری نیاز است.
در بیشتر پرونده‌های غصب لازم است دفاع از حقوق ذی‌النفع را یک وکیل با تجربه در دادگاه بر عهده بگیرد تا نتیجه مطلوب حاصل شود. زیرا ممکن است ذی‌النفع نتواند جرم غاصب را در صورت آوردن استدلال ضعیف اثبات کند. در این شرایط وکیل با اقامه دعوای خلع ید و ارائه مدارک لازم، سعی در باز پس‌گیری ملک موکل می‌کند.
اثبات مالکیت
در بسیاری از معاملات صورت گرفته بین مردم به دلایل مختلفی مانند آماده نشدن سند، معامله بر حسب اعتماد بین طرفین انجام می‌شود و تنها یک قولنامه برای اثبات ادعای طرفین تنظیم می‌شود.
گاهی در معاملات قولنامه‌ای که معمولا شامل اجاره، فروش، رهن و غیره می‌شود، یکی از طرفین (مستاجر، مرتهن و غیره) تعهدات را نقض کرده و ادعای مالکیت می‌کند.
در این شرایط چون ادله کافی برای اثبات مالکیت مالک وجود ندارد ممکن است مالک نتواند در دادگاه ادعای خود را ثابت کند و ملک خود را از دست دهد. یک وکیل ملکی با تجربه و آگاه می‌تواند حق را به صاحب آن بازگرداند و ادعای مالکیت را به اثبات رساند.
تقسیم اموال مشاع
منفعت بعضی از اموال مانند پارکینگ تعدادی از آپارتمان‌ها بین دو یا چند نفر مشترک است. در این شرایط قانون، راه‌های درستی برای افراز مالکیت تعیین کرده که ممکن است یکی از طرفین بخشی از حقوق خود را در صورت نداشتن آگاهی کافی بر این قوانین از دست دهد.
استخدام یک وکیل مرتبط به طور منصفانه حقوق را بین ذی‌النفعان جاری کرده و مال را بین آن‌ها تقسیم می‌کند.
اخذ حق شفعه
قانون ایران که نشات گرفته از فقه اسلامی است برای کسانی که در مالکیت یک ملک شریک هستند حقوق ویژ‌ه‌ای قائل شده است. در صورت تصمیم یکی از شرکا به فروش سهم خود، باید شریک خود را قبل از اقدام به فروش از چنین تصمیمی مطلع کند. در این قانون برای خرید سایر سهم‌های ملک اشتراکی، شریک فرد در اولویت قرار دارد.
در شرایطی که یکی از شرکا بدون اطلاع شریک دیگر به فروش سهم خود از مال اقدام کرده باشد، شریک دیگر می‌تواند برای اخذ حق شفعه خود از یک وکیل ملکی کمک بخواهد.
تخلیه ید
در بعضی از معاملات مانند اجاره یا رهن، ممکن است مرتهن یا مستاجر ملک را بعد از اتمام دوره توافق شده تخلیه نکند و از تقدیم آن به راهن یا موجر خودداری کند. در این شرایط بهتر است دعوای تخلیه ید (ید در اینجا به معنی اختیار تصرف فرد در ملک است) به منظور تخلیه ملک توسط وکیل مربوطه اقامه شود.
چگونه یک وکیل خوب ملکی پیدا کنیم؟
حالا که نکات بسیار گسترده‌ای درباره انواع وظایف و فعالیت‌های یک وکیل ملکی بیان کردیم، وقت آن رسیده است که به یک پرسش پرتکرار پاسخ دهیم:
بهترین راه پیدا کردن یک وکیل ملکی خوب چیست؟
بسیاری از کسانی که نیاز به مشاوره با یک وکیل ملکی دارند، نمی‌دانند که دقیقا از چه معیارهایی برای پیدا کردن یک وکیل ملکی خوب باید استفاده کنند. نکته اینجاست که خیابان‌ها پر از وکیل‌های پایه یک ملکی است و هر وکیلی هم مدعی است که بهترین خدمات را به مراجعه‌کنندگان ارائه می‌دهد؛ پس ما چگونه باید بهترین گزینه را پیدا کنیم؟
روش‌های زیر، به شما کمک می‌کنند که بهترین وکیل ملکی را از میان سایر گزینه‌ها تشخیص دهید.
روش اول: بررسی پایه وکالتی
وکیل‌های رسمی در دو پایه وکالتی به دو پایه وکالتی یک یا دو تقسیم می‌شوند و وظایف و دامنه اختیارتشان نیز بر اساس این پایه وکالتی تعیین می‌شود.
وکیل پایه یک دادگستری اجازه دارند که در هر پرونده قضایی ورود کنند و هیچ ممانعتی از جانب دادگاه برای آن‌ها وجود ندارد. وکیل‌های پایه دو دادگستری برخی از محدودیت‌ها را در پیش خود دارند.
به عنوان نمونه، این وکیل‌ها نمی‌توانند پرونده‌های مالی بیشتر از 50 میلیون تومان را قبول کنند یا حق قبول پرونده‌ها با مجازات بیشتر از 5 سال را ندارد.
روش دوم: دقت به دامنه اطلاعات وکیل
بسیار مهم است که وکیل انتخابی شما، اشراف گسترده‌ای بر مسائل حقوقی و قوانین و تبصره‌های جدید داشته باشد. قوانین قضایی مربوط به ملک و املاک تبصره‌ها و حاشیه‌های بسیاری می‌خورد و بسیاری از کتاب‌های قانون مربوط به این رشته، به صورت سالانه آپدیت می‌شود.
فراموش نکنید که باید با آنالیز وکیل انتخابی خود و به چالش کشیدن آن، متوجه شوید که سطح اطلاعات و دانش او نسبت به قوانین جدید، در چه سطحی است.
روش سوم: توجه به تخصص‌گرایی وکیل
این مسئله در پیدا کردن یک وکیل ملکی خوب بسیار تعیین‌کننده است. همانطور که در بخش‌های قبلی نیز بیان کردیم، یک وکیل ملکی در اصل یک وکیل دادگستری است که ترجیح داده در زمینه ملک و املاک به فعالیت بپردازد.
بسیار مهم است که وکیل شما علاوه بر آشنایی با قوانین ملک و املاک، اطلاعات و دانش کافی در زمینه انواع ساختمان‌ها و حتی مسائل مهندسی ساختمانی نیز داشته باشد.
اهمیت این مسئله در زمانی مشخص می‌شود که پرونده با پیچ و خم‌های خاصی مواجه شود و لازم شود که وکیل، با تخصص‌های متفاوت خود، با مشکل‌های به وجود آمده، برخورد کند.
روش چهارم: بررسی پروانه وکالت
متاسفانه بسیاری از افرادی که صرفا در زمینه‌های حقوقی اطلاعاتی دارند، اقدام به جعل مدارک وکلا می‌کنند و به جای وکیلان پایه یک به مشاوره حقوقی می‌پردازند.
برخی دیگر از اشخاص با تغییر تابلوهای دفاتر خود و نوشتن جملات فریبنده، به شما القا می‌کنند که یک وکیل خبره هستند، درحالی‌که تجربه چندانی در این زمینه ندارند.
بهترین راه تشخیص یک وکیل خوب از یک کلاهبردار، بررسی پروانه وکالت آن وکیل است؛ البته در برخی موارد، می‌توانید رزومه وکیل خود را نیز بررسی کنید تا مطلع شوید که آیا وکیل انتخابی شما از مهارت کافی برخوردار است.
هزینه وکیل ملکی خوب چقدر است؟
مراجعه به وکیل برای مشاوره یا درخواست حضور از وکیل در دادگاه، هزینه‌های نسبتا زیادی به همراه خواهد داشت. برخی تصور می‌کنند که به جای پرداخت چنین هزینه‌هایی به یک وکیل، باید خودشان به صورت شخصی در دادگاه حاضر شوند و به جای وکیل، از حق خود دفاع کنند.
متاسفانه این تفکر کاملا اشتباه است؛ چنین تفکری و عمل کردن بر مبنای آن، باعث می‌شود که افراد در دادگاه‌های ملکی با شکست‌های بزرگ مواجه شوند و ضررهای بزرگتری را متحمل شوند.
توجه داشته باشید که هزینه مشاوره یا کمک گرفتن از وکیل ملکی، مانند سایر وکیل‌ها، تا حدودی زیاد است اما نکته اینجاست با حضور چنین متخصصی در کنار شما، احتمال موفقیت و پیش‌برد پرونده بسیار بیشتر از حالت‌های دیگر خواهد بود. در مجموع، پیشنهاد می‌کنیم که با پرداخت حق‌الوکاله وکیل، ریسک‌های احتمالی دیگر را از بین ببرید.
وکیل ملکی با مشاور حقوقی ملکی چه تفاوتی دارد؟
در تابلوهای برخی از متخصصان حقوقی، عبارت “وکیل ملکی” و در تابلوی برخی دیگر از این متخصصان، عبارت “مشاور ملکی” نقش بسته است. وکیل ملکی به وکیل پایه یک یا دو دادگستری گفته می‌شود که اجازه دارد در کنار شما در دادگاه حاضر شود و از حقوقتان به نحو احسن دفاع کند.
اما مشاوران حقوقی، متخصصانی هستند که صرفا توانایی راهنمایی شما در زمینه حقوقی را دارند؛ این اشخاص با بررسی پرونده شما و بیان نکات بسیار مهم، می‌توانند موجب پیش‌برد پرونده شوند. همچنین در برخی از موارد، مشاوران حقوقی متناسب با پرونده‌تان، وکیل‌های ملکی خوبی را پیشنهاد می‌کنند.
سخن نهایی
وکیل ملکی شخص متخصصی است که با قبول یک سری شرایط، تعهد می‌دهد از حقوق موکل خود در پرونده‌های مالی دفاع کند. این شخص مسئولیت اخذ حقوق مالی اشخاص حقیقی یا حقوقی را در دادگاه بر عهده می‌گیرد و از اموال غیر منقول افراد دفاع می‌کند.
این فرد متخصص، وظایف متفاوت و گسترده‌ای دارد و می‌تواند حقوق کیفری، مدنی یا ثبتی افراد را در دادرسی‌های مختلفی مانند دعوای خلع ید، تنظیم سند، عقد قرارداد و پرونده‌های مشابه به صاحب حق بازگرداند.
یک وکیل شایسته باید برای ایفای بهترین نقش خود، از ویژگی‌هایی مانند آگاهی کافی به پرونده، علم و تسلط کافی به زوایای مختلف علم حقوق و تجربه کافی در حوزه مورد نظر برخوردار باشد.
در همین راستا، به شما پیشنهاد می‌کنیم که معیارهای تشخیص یک وکیل خوب را مدنظر قرار دهید و با یک بررسی کلی، به سراغ وکلای پایه یک ملکی بروید.
در اپلیکشین وکالت شهرداد می توانید با توجه به نیاز خود از بهترین وکلای موجود بهره ببرید.
