فروش ملک مشاعی

راهنمای جامع روش های حقوقی فروش ملک مشاعی

فروش ملک مشاعی به دلیل شرایط خاص آن، اغلب با مشکلاتی همراه است. ملک مشاع در واقع ملکی است که دو نفر یا بیشتر مالک آن هستند.

ملکی مشاعی به گونه ای است که تمام شرکا در تمام اجزای خانه شریک هستند لذا همین مسئله باعث بروز مشکلاتی برای فروش ملک مشاعی می شود.

اگر به دنبال راه های مناسب برای رهایی از معضلات برای فروش ملک مشاعی خود هستید، در این مقاله با ما همراه باشید.

ملک مشاع چیست؟

همانطور که در ابتدا نیز اشاره کردیم، ملک مشاع به ملکی گفته می شود که دو یا چند مالک به صورت مشترک دارد.

در مقابل این نوع ملک، ملک مفروز (یک مالک) قرار دارد که فروش آن راحت تر است.

در زمان فروش ملک مشاعی، هر کدام از مالکان می توانند به اندازه سهمی که دارند، ملک را بفروشند یا اجاره دهند اما امکان تصرفات مادی برای خریدار یا موجر وجود نخواهد داشت و تنها تصرفات حقوقی میسر است. و همین مسئله و معضل بزرگی است که باعث می شود قیمت ملک مشاعی افت کند و نیز به سختی فروش رود.

راه های فروش ملک مشاعی کدامند؟

برای فروش ملک مشاعی، سه راه حل اساسی وجود دارد که به ترتیب از ساده ترین راه تا آخرین ره چاره برای شما بیان می کنیم. این راه حل ها با توجه به شرایط ملک شما و نیز میزان سازش بین مالکان و شرایط آنها، بایستی انتخاب شود.

راه حل اول برای فروش ملک مشاعی: پایان دادن به شراکت با توافق

به منظور خاتمه دادن به شراکت در مالکیت ملک و زمین (که از اموال غیرمنقول محسوب می شود)، بایستی همه ی مالکین با رضایت خود ملک را بین خود تقسیم کنند.

برای تقسیم ملک، به دو صورت رسمی و غیر رسمی می توان اقدام نمود؛ یعنی در صورتی که تقسیم نامه ی رسمی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم شود، تقسیم ملک به صورت رسمی است و در غیر این صورت، غیر رسمی تلقی می شود.

معتبر بودن این تقسیم نامه، کاملا وابسته به شرایط مالکین در زمان تنظیم آن است. در صورتی که تمام شرایط زیر برقرار باشد، آنگاه تقسیم نامه معتبر خواهد بود:

  1. غائب نبودن حتی یک نفر از شرکا
  2. بالغ بودن تمام شرکا
  3. سلامت کامل ذهنی تمام مالکان
  4. محجور نبودن هیچ کدام از افراد

راه حل دوم برای فروش ملک مشاعی: افراز ملک

در صورتی که راه حل اول میسر نبود، می توان از طریق راه حل دوم یعنی افراز ملک، ملک بین شرکا تقسیم شود.

برای این کار کافی است که در صورت داشتن سابقه ثبتی در دفتر املاک اداره ثبت، به راحتی به اداره ثبتی که در نزدیکی ملک شما قرار دارد مراجعه نمایید و اقدام به افراز ملک کنید.

راه حل سوم برای فروش ملک مشاعی: اقدام به مزایده ملک از طریق مراجع قانونی

و اما، در صورتی که ملک غیرقابل افراز باشد، راه حل سوم که راه حل نهایی شما است، می تواند به شما برای حل مشکل فروش ملک مشاعی کمک کند.

مدارک مربوطه شامل گواهی افراز ناپذیر بودن ملک ، دادخواست خود را برای درخواست فروش ملک آماده کنید و به دادگاه حقوقی حوزه ملک مراجعه نمایید و یا ارسال نمایید.

دادگاه حقوقی بر اساس مدارک، یک پرونده برای ملک مشاع تشکیل می دهد. سپس دستور به فروش یا مزایده ملک می دهد.

سپس مدیر اجرا بر مبنای قوانین مربوطه، حکم را اجرا می کند.

شرایط گرفتن حکم دادگاه برای فروش ملک مشاعی غیر قابل افراز چگونه است؟

به منظور گرفتن حکم مزایده ملک، در صورتی که هر یک از شرکا ملک مشاعی به مرجع ذیربط مراجعه نماید، دستور فروش ملک مشاع توسط دادگاه صادر می شود. این دستور دادگاه غیر قابل اعتراض و تجدیدنظر است و یک حکم قطعی می باشد.

لذا در این گونه پرونده ها، توصیه می شود از مشاورهای حقوقی بهره ببرید. برای این منظور می توانید به اپلیکیشن شهرداد مراجعه نمایید.

نکات حقوقی و روند دریافت حکم مزایده از دادگاه برای فروش ملک مشاع چیست؟

  •   قبل از رسیدگی دادگاه به دادخواست، ابتدا گردش ثبتی ملک از اداره ثبت املاک توسط دادگاه استعلام می شود؛ تا از ثبت بودن نام شرکا در اداره ثبت اطمینان حاصل شود.
  •   در صورتی که اختلاف در مالکیت بین شرکای مال مشاع مطرح باشد، هزینه دادرسی بایستی به دادگاه پرداخت شود اما در سایر موارد، نیازی به پرداخت هزینه مالی نمی باشد.

در صورتی که ملک مشاع بدون اجازه و رضایت شرکا انجام شود، تکلیف چیست؟

موارد بسیاری اتفاق می افتد که یکی از شرکای مال مشاع اقدام به فروش تمام ملک بدون رضایت دیگران انجام می دهد. در این حالت، معامله برای آن بخش از سهم واقعی فروشنده، کاملا صحیح است اما برای مابقی ملک، مطابق با قانون مدنی مشمول معامله فضولی می شود.

قابل ذکر است که این اقدام جرم محسوب نمی گردد و شرکا قادر به قبول یا رد معامله هستند. در صورتی که شرکا مال مشاع معامله را رد کنند، دو حالت ممکن است رخ دهد. حالت اول این است که خریدار از این مباحث خبر نداشته که در این صورت حق فسخ کل قرارداد را دارد. حالت دوم شرایطی است که از فضولی بودن معامله مطلع بوده باشد، که در این شرایط حق هیچ گونه اعتراضی ندارد.

حق شُفعه در فروش ملک مشاع به چه معناست؟

حق شفعه به معنای آن است که هنگامی که یکی از شرکای ملک مشاع اقدام به فروش سهم خود به غیر می کند، شرکای دیگر به محض اطلاع از انجام شدن چنین معامله ای، می توانند با پرداخت پولی معادل با پولی که خریدار به شریکشان داده است، آن سهم فروخته شده را به نفع خود پس بگیرند.

چرا برای فروش ملک مشاع به وکیل نیاز است؟

برای فروش ملک مشاع این امکان وجود دارد که تمامی شرکا با رضایت و توافق بین خود، یک وکیل را برای رسیدگی به این مورد استخدام کنند.

از مزایای استخدام وکیل می توان به موارد زیر اشاره کرد:

  1.   بهره مندی از یک وکیل کاربلد روند مراحل قانونی را تسهیل می نماید.
  2.   پروسه زمانی دریافت دستور فروش ملم مشاعی کاهش می یابد.
  3.   نیازی به حضور فیزیکی شرکای مال مشاع در روند دادگاه و اداره ثبت نیست.
  4.   بعد از دریافت دستور فروش، وکیل می تواند نسبت به فروش آن سریعا اقدام کند.
  5.   در مواردی که شرکا روابط حسنه ای نداشته باشند، کمتر دچار تنش به خاطر رودررویی با یکدیگر می شوند و از بروز بحث های جنجالی جلوگیری می شود.
  6.   وکیل با حضور در اداره ثبت اسناد قادر به تعیین  و مشخص نمودن قابل افراز بودن یا نبودن ملک مشاع می باشد.

مدارکی که برای استخدام وکیل نیاز دارید شامل: مدارک شناسایی از قبیل شناسنامه و کارت ملی، ارائه قرارداد و یا اصل سند مالکیت مشاعی می باشد.

توصیه می شود برای پیدا کردن بهترین روش های احقاق حق خود به اپلیکیشن شهرداد مراجعه نمایید.

نحوه تقسیم کردن ملک مشاعی چگونه است؟

پیشتر بیان شد که یکی از راه حل های پیش رو برای به نتیجه رسیدن شرکای مال مشاع بر سر ملک، افراز آن می باشد. علاوه بر افراز روش های دیگری نیز برای تقسیم ملک وجود دارد که کمتر مرسوم هستند. در ادامه به توضیح جامع هر یک از این روش ها پرداخته شده است.

تقسیم به افراز

به طور خلاصه، افراز به معنای جدا کردن سهم هر یک از شرکا با رضایت یا اجبار یا تراضی می باشد و در صورتی که منع قانونی وجود نداشته باشد، هر یک از شرکا قادر به درخواست افراز می باشد.

نکته ای که در تقسیم افراز وجود دارد، این است که نیازی به به ارزیابی و ارزش گذاری ملک مشاع نیست.

تقسیم به تعدیل

این نوع تقسیم برای حالتی است که اجزا ملک ارزش یکسانی نداشته باشد مثلا بخشی از زمین به علت وجود اتوبان با ارزش تر باشد. در این نوع تقسیم دیگر مبنا بر اساس صرفا مساحت ملک مشاع نیست و ارزش نابرابر آن توسط کارشناس مربوطه مدنظر قرار می گیرد.

لذا برای روش تقسیم به تعدیل، ملک مشاع قیمت گذاری می شود و ممکن است افراد نسبت به معادل سهمشان مساحت کمتری یا بیشتری دریافت کنند.

تقسیم به رد

در مواقعی پیش می آید که حتی تقسیم نامتوازن مساحت، مشکل برابری را حل نمی کند و لازم است مالی خارج از ملک مشاع نیز تزریق شود و به بعضی از سهم ها اضافه گردد تا عدالت برقرار شود. با این اقدام، ارزش معادل با سهام نسبت به شرکا دیگر محقق می گردد.

پس در تقسیم رد ملک مشاعی، امکان بردن سهم از مالی غیر از عین ملک مشاع وجود دارد و لازم و مقدمه تقسیم به رد ارزیابی و قسمت‌گذاری مال مشاعی می‌باشد.

همانطور که پیشتر نیز اشاره گردید، در صورتی که هیچ یک از روش ها تقسیم‌ه نتوانند ملک مشاع را قبال رهاسازی کنند، تنها راه درخواست فروش ملک مشاعی از مرجع ذی‌صلاح قضایی است.

کلام آخر

تقسیم و فروش ملک مشاعی با چالش ها و فراز و نشیب های بسیاری همراه است که در این مطلب سعی شده به تمام نکات حقوقی مهم در این حوزه اشاره شود. برای دریافت اطلاعات حقوقی به صورت جامع توصیه می شود از اپلیکیشن شهرداد که یک اپلیکیشن حقوقی رابط با مشاوران خبره و وکلای با تجربه است، بهره ببرید.

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

دکمه بازگشت به بالا