فروش ملک مشاعی

حق شفعه در معاملات

حق شفعه کاربرد فراوانی برای افرادی که ملکی را شریکند، دارد. حق شفعه یعنی اینکه اگر یکی از دو شریک بخواهد سهم خود را از مال غیرمنقول به شخص ثالثی انتقال دهد، شریک او این حق را داشته باشد تا آن سهم را به همان قیمتی که خریدار پیشنهاد داده است بخرد و آن را  از آن خود کند.

در ادامه شرایط ایجاد حق شفعه، به ارث رسیدن آن و طرح دعوا در خصوص آن به تفصیل بیان شده است.

مفهوم حق شفعه

حق شفعه اصطلاحی است که شاید کمتر به گوشمان خورده باشد اما کاربرد بسیار زیادی دارد. بر طبق ماده 808 قانون مدنی، حق شفعه یعنی این که که اگر دو نفر در یک مال غیرمنقولی(املاک) که قابل تقسیم است، شریک باشند و یکی از آن دو شریک بخواهد سهم خود را به شخص ثالثی انتقال دهد، در این صورت شریک دیگر این حق را دارد که همان قیمتی که خریدار به شریک او داده است را به وی بدهد و در نتیجه سهم وی را خودش مالک شود.

فلسفه ایجاد چنین حقی در حقیقت جبران ضرری است که به شریک وارد می‌شود و از این طریق حقوق او حفظ می‌شود، البته که مشاوره حقوقی در این زمینه می‌تواند در احقاق حق شریک دوم بسیار مؤثر باشد.

به دارنده حق شفعه شفیع می‌گویند.

شفیع باید فوراً حق خود را اجرا کند، یعنی به محض اطلاع پیدا کردن از انعقاد عقد بیع بین خریدار و شریکش باید در اولین فرصت اقدام به اجرای حق خود کند و اول از همه ثمن را در صندوق ثبت و یا دادگستری به نام خریدار بگذارد و قبض آن را به همراه اظهارنامه برای وی بفرستد؛ و از این طریق اخذ به شفعه را اعلام ‌نماید.

اگر که شفیع از معامله صورت گرفته خبر نداشته باشد، همچمان حق وی باقیست و به محض اطلاع یافتن از آن می‌تواند آن را به اجرا بگذارد؛ اما اگر که شفیع از وجود معامله و حق خود آگاه باشد و اقدامی نکند، در این صورت حق وی ساقط می‌شود.

به همین جهت است که در این مقاله شهرداد و مقاله‌های دیگری که نوشته شد تأکید بسیاری بر اخذ وکلای برجسته و یا استفاده از نظر مشاوران حقوقی است تا از این طریق بتوان به موقع حق را به اجرا گذاشت و روند صحیحی را طی نمود.

خریدار موظف است بعد از آن که مبلغ به وی پرداخته شد، ملک را به شفیع تسلیم کند. نکته حائز اهمیت آن است که شفیع در این مورد حق حبس ندارد و به هیچ عنوان نمی‌تواند پرداخت خود را موکول به تسلیم ملک کند، وی بعد از پرداخت قیمت و اعلام اخذ به شفعه باید به خریدار رجوع کند و از او بخواهد تا حق او را تسلیم کند.

اما بر اساس ماده 817 قانون مدنی، در صورتی که مورد شفعه هنوز به خریدار داده نشده باشد، شفیع حق رجوع به وی را ندارد و در این مواقع باید به بایع رجوع کند و الزام به تسلیم را از او بخواهد.

در خصوص اسقاط این حق نیز باید گفته شود که بر اساس نظر مشاوران مجرب حقوقی و صاحب نظران، حق شفعه یک حق مالی است، بنابراین شفیع می‌تواند بعد از به وجود آمدن این حق برای وی آن را اسقاط کند و اراده خود مبنی بر از بین بردن حق را به صورت صریح و یا ضمنی اعلام کند.

شرایط ایجاد حق شفعه

برای آنکه حق شفعه برای شفیع به وجود آید، یکسری شرایط لازم است که هر چند در بالا به طور خلاصه بیان شد اما در ادامه مفصل‌تر به آن می‌پردازیم:

  • وجود مال غیرمنقول مشاع:

این حق صرفاً اخصاص به اموال غیرمنقول ذاتی یعنی املاک دارد و همچنین باید در مال شراکت وجود داشته باشد تا این حق به وجود آید؛

  • اشتراک مال میان دو نفر:

حتماً باید به هنگام بیع شریک وجود داشته باشد و اگر که قبل از انعقاد عقد بیع مال تقسیم شده باشد، پس دیگر حق شفعه‌ای وجود نخواهد داشت. نکته مهم دیگر این است که این مال غیرمنقول باید لزوماً مشترک میان دو نفر باشد و اگر تعداد افراد بیشتر از دو نفر باشد حق شفعه معنا ندارد؛

  • قابل تقسیم بودن مال:

ملک باید لزوماً قابل افراز باشد و قابلیت آن را داشته باشد تا به نسبت سهم شرکاء میان آنها تقسیم شود؛

  • انتقال سهم شریک به واسطه عقد بیع:

زمانی که یکی از شرکاء سهم خود را به واسطه عقد قرارداد بیع و با قصد انعقاد آن انتقال دهد، حق شفعه برای شریک دیگر ایجاد می‌شود. ایجاد حق شفعه صرفاً اختصاص به عقد بیع دارد و اگر که مشخص شود بیع صورت گرفته به هر دلیلی مثلاً نداشتن اهلیت صحیح نبوده است، پس ملک هم به ملکیت خریدار در نیامده است و به همین ترتیب حق شفعه‌ای نیز برای شفیع به وجود نمی‌آید.

 ارث در حق شفعه 

طبق ماده 823 قانون مدنی، حق شفعه را نمی‌توان به صورت ارادی به دیگری انتقال داد، اما این حق بعد از فوت شفیع به وارث یا وراث او انتقال می‌یابد و وارثان شفیع شخصیت حقوقی او را ادامه می‌دهند. هر یک از وارثان حق شفعه را به نسبت سهم خودش به ارث می‌برد اما اجرای آن باید از طرف همه آنها باشد.

دادگاه صالح جهت طرح دعوا

در دعوای اخذ به شفعه، شفیع از دادگاه می‌خواهد که اعتبار تملک او بر مال غیرمنقول را اعلام کند و از آنجا که این دعوا راجع به یک مال غیرمنقول است و شفیع به راحتی می‌تواند حق خود را به صورت مستقیم درخواست نماید، دعوای اخذ به شفعه نیز در دادگاهی طرح می‌شود که مال غیرمنقول در حوزه آن واقع شده است.

شفیع و یا نماینده وی باید درستی اخذ به شفعه و اجرای آثار آن را از دادگاه درخواست نمایند.

اهمیت درخواست مشاوره حقوقی در خصوص موضوعات مختلف همیشه در این مقالات تأکید شده، چرا که مشاوران برجسته حقوقی باعث می‌شوند تا طی یک مسیر حقوقی با هر موضوعی که هست بسیار تندتر از حالت معمول آن پیش برود.

مشاوران حقوقی تمام پیچ و خم مسیر را آگاهی دارند و مطمئناً باعث می‌شوند تا اطلاعات افراد در خصوص مسائل حقوقی‌ای که روزانه با آن درگیرند بالا رفته و با کمک این مشاوران برجسته حقوقی روندی که باید طی کنند را بهتر پیش روند.

در این مقاله هر انچه که در خصوص حق شفعه نیاز بود اعم از مفهوم آن، شرایط ایجاد آن، به ارث رسیدن آن و همچنین دادگاه صالح جهت رسیدگی به دعوای طرح شده در خصوص حق شفعه بیان شد، در مقالات دیگر به موضوعات دیگری که مانند حق شفعه موضوعات بسیار پرکاربردی در جامعه باشند، می‌پردازیم. برای آشنای بیشتر با قوانین مربوط به حق شفعه می توانید به اپلیکیشن حقوقی شهرداد مراجعه نمایید.

 

 

 

دیدگاهتان را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

دکمه بازگشت به بالا